Como Escolher o Imóvel Comercial Certo para o Seu Negócio
Guia prático para analisar o imóvel antes da compra.
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Guia prático para analisar o imóvel antes da compra.
Ler o eBook em PDF“O imóvel certo não é o mais bonito, nem o mais barato. É aquele que cumpre exatamente o propósito para o qual foi adquirido.”
Comprar um imóvel comercial exige muito mais do que encontrar um endereço e negociar um preço. É necessário compreender a finalidade da compra, a localização, a documentação, as características físicas do imóvel e o custo real da aquisição.
Um imóvel pode parecer perfeito e ainda assim ser inadequado para a atividade pretendida. Por isso, a análise deve começar antes da assinatura e considerar o imóvel como um conjunto jurídico, urbanístico, físico, operacional e econômico.
Imóvel comercial é aquele que pode ser destinado ao exercício de uma atividade econômica, empresarial ou profissional, observadas as características do imóvel, sua situação jurídica, o zoneamento e as regras aplicáveis ao local.
Uma loja, sala, conjunto, prédio, galpão, clínica ou consultório pode ter características muito diferentes. O imóvel precisa ser analisado em função da finalidade pretendida.
A matrícula, a situação perante a Prefeitura, o zoneamento, a regularidade da construção e as regras da atividade devem fazer parte da análise.
A decisão muda conforme o objetivo. No uso próprio, ganham importância a funcionalidade, o acesso, a estrutura e a capacidade de crescimento da empresa. No investimento, entram com maior peso a demanda, a renda potencial, a vacância, a liquidez e o potencial de valorização.
Também existe a aquisição patrimonial, destinada à formação, preservação ou diversificação do patrimônio.
A localização influencia acesso, visibilidade, fluxo de pessoas e veículos, estacionamento, logística, segurança, demanda de locação e liquidez.
Não existe uma melhor localização para todos os negócios. Uma avenida movimentada pode ser excelente para uma loja e inadequada para uma operação logística. O lugar precisa fazer sentido para o negócio.
A matrícula atualizada é um dos principais pontos de partida para compreender a situação registral. É necessário verificar proprietário, descrição do imóvel, registros, averbações, ônus e restrições.
Também é importante comparar a realidade física com a documentação e verificar a situação municipal, o zoneamento, a regularidade da construção e, quando aplicável, as regras do condomínio.
Antes de comprar o imóvel que você vê, certifique-se de que a documentação comprova o imóvel que você está comprando.
Além da aparência, devem ser analisados área, distribuição dos ambientes, estrutura, cobertura, instalações elétricas e hidráulicas, climatização, acessibilidade, estacionamento, segurança e possibilidade de adaptação.
O custo de adequação também precisa ser estimado. Um imóvel mais barato pode exigir uma reforma significativa e deixar de ser a opção mais econômica.
O preço de venda é apenas uma parte do investimento. A aquisição pode envolver tributos, escritura e registro quando aplicáveis, avaliação, honorários, reformas, adaptações, equipamentos e custos de operação.
Para investimento, também devem ser considerados vacância, manutenção, impostos, administração e demais despesas que afetam a renda líquida.
“Não compre apenas um imóvel. Compre uma solução que faça sentido para o seu negócio, para o seu patrimônio e para o futuro que você pretende construir.”